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Mercado Imobiliário

IVAR: conheça o novo índice para reajuste do aluguel

O ano começa com novidade no mercado imobiliário. O Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) lançou um novo indicador mensal para locação de imóveis: o índice de variação de aluguéis residenciais (IVAR). Ele agora integra o calendário fixo dos indicadores e sondagens do FGV IBRE divulgados mensalmente.

Embora o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) não tenha ligação direta com o mercado imobiliário, é o método mais adotado para calcular os contratos. Em 2021, o IGP-M registrou grande alta e o mercado se viu na missão de estabelecer um índice de preços adequado para o reajuste do valor do aluguel.

Se você quer mais sobre o IVAR, como o novo índice afeta, na prática, o que sai e entra do seu bolso, continue a leitura deste artigo.

Índice

Como o IVAR é calculado

O cálculo se baseia em negócios fechados e não em anúncios, essa é a forma mais precisa de medir a inflação do aluguel. Embora o IVAR tenha sido lançado esse ano, a primeira divulgação teve como base o uso de dados recentes para calcular, retroativamente, os valores dos últimos três anos.

Ele utiliza dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locadores de quatro capitais: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Essa informação é feita pelo FGV IBRE junto às empresas administradoras de imóveis. Mas o objetivo é que outras regiões façam parte da análise para proporcionar uma abordagem mais completa. Isso é fundamental para que o índice possa ser adotado em todo o país ou em grande parte dele.

A sua metodologia deve refletir as variações ao longo do tempo. Além de levar em consideração o melhor cenário, oferta e demanda do mercado de locação de imóveis residenciais. 

O que muda com o IVAR?

O Ivar poderá substituir o IGP-M como índice de reajuste dos contratos de locação? De acordo com Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR, o importante é que as pessoas tenham liberdade para escolher. Ou seja, a adoção não é obrigatória, mas sim, uma decisão entre imobiliárias, inquilinos e proprietários.

Isso significa que o IVAR passa a ser apenas mais uma opção. As partes ainda podem optar pelo IGP-M, IPCA ou até utilizar a “cesta de índices”, ou seja, um cálculo que leva em conta mais de um indicador.

Limitações

Como mencionado anteriormente, o IVAR possui uma abrangência ainda restrita que inclui apenas quatro capitais do país. Essa escassez de dados, não só por abranger apenas as capitais citadas, mas também por utilizar dados fornecidos por poucas administradoras, gera um receio inicial e um índice pouco fiel à realidade nacional.

Afinal de contas, o mercado imobiliário é muito regionalizado e a inflação do aluguel no Recife não tem relação com a inflação do aluguel em São Paulo ou no Rio de Janeiro. No entanto, há uma tendência de que o indicador seja ainda aprimorado e amplie sua abordagem para mais regiões.

O lado bom

Com a disparada do IGP-M, que vem causando uma série de renegociações das locações em andamento, o IVAR surge como uma opção mais “justa” para ambos os lados, refletindo de fato a inflação do aluguel residencial, sem a influência de fatores externos ao mercado imobiliário, como a variação cambial por exemplo, que afeta diretamente o IGP-M.

Um primeiro passo

Durante muitos anos, o mercado imobiliário brasileiro sofreu (e ainda sofre) com a falta de dados e uma enorme assimetria de informações. Qual é o volume de locações fechadas no país por ano? Por estado, cidade, tipologia? Qual foi a inflação do aluguel nos últimos 5 anos? Nunca tivemos respostas para essas perguntas, mas estamos vivenciando o início de uma mudança e a criação do IVAR é um primeiro passo nessa direção.

Ao obtermos um índice baseado em negócios efetivamente realizados, passamos a ter a certeza de que a inflação do aluguel está sendo medida de maneira mais precisa. Há espaço para melhorar? Claro que sim, mas estamos no caminho certo.

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